CASO DE ESTUDIO
LA OTRA ESQUINA
Quise poner a prueba mi propio proceso de anteproyecto en un caso real.
Partí de un terreno en esquina en Zona Río y desarrollé el ejercicio completo: desde la lectura del predio hasta la comprobación de su viabilidad arquitectónica y financiera.
ANTEPROYECTO CONCEPTUAL
EL ENCARGO
El encargo parecía sencillo.
Analizar un terreno en esquina y determinar qué tipo de proyecto tenía sentido desarrollar.
Pero antes de pensar en fachadas, renders o número de pisos había una pregunta más importante:
¿Qué proyecto podía sostener realmente este terreno?
LECTURA DEL TERRENO
El proyecto comenzó leyendo el terreno.
La esquina podía darle identidad al proyecto. Pero cada frente debía cumplir una función diferente.
AVENIDA PRINCIPAL
Mayor presencia urbana y mayor exposicion de proyecto
CALLE SECUNDARIA
Mejores condiciones para accesos y operación.
ANTES DE LA FORMA, EL FUNCIONAMIENTO
La primera decisión importante no fue la forma del edificio.
Antes de decidir cómo sería el edificio había que comprobar cómo debía funcionar.
Si esa base no funcionaba, cualquier propuesta arquitectónica iba a empezar mal.
Y una variable empezó a pesar más que las demás:
El Estacionamiento.
DESPUES DE ANALIZAR VARIAS ALTERNATIVAS
El estacionamiento empezó a definir el proyecto.
Se evaluaron varias estrategias de estacionamiento para alcanzar la capacidad optima
EL EDIFICIO EMPEZÓ A APARECER
Con esas condiciones resueltas, el edificio empezó a aparecer.
El edificio no apareció por intuición. El programa se fue organizando por capas hasta convertir las decisiones
previas en una configuración concreta.
La forma del edificio dejó de ser una idea arbitraria. Empezó a ser consecuencia de las decisiones anteriores.
CON EL FUNCIONAMIENTO RESUELTO
Entonces sí llegó la arquitectura.
Fachada, basamento, acceso e imagen corporativa se definieron sobre una organización que previamente ya había demostrado funcionar.
La intención no era diseñar una forma llamativa. Era darle una expresión arquitectónica coherente a lo que
ya se había resuelto.
Un ejercicio que comenzó con un terreno en esquina terminó convirtiéndose en un anteproyecto con lógica urbana, arquitectónica y financiera.
Una propuesta que
ya podía medirse
Con la arquitectura definida, se cuantificaron todos los espacios del edificio y se organizaron en una tabla de áreas. Esto permitió diferenciar superficies construidas, áreas comercializables, productos vendibles, estacionamientos y espacios de apoyo.
¿El proyecto es
financieramente viable?
Un anteproyecto puede funcionar arquitectónicamente y verse bien en un render, pero todavía debe responder la pregunta que más le importa a un desarrollador: cuánto necesita invertir y qué resultado puede obtener. Con las áreas, productos y costos cuantificados, se construyó un escenario preliminar de venta.
$885,896,347
Escenario de venta adoptado
-$64,153,781
Comisiones, descuentos y gastos comerciales
-$660,613,742
Incluye costo financiero:
$48,682,698
$161,128,824
Después de gastos e inversión total
Margen de seguridad sobre el mínimo: 11.73%
Este es el proceso que aplico a cada terreno: leer sus condiciones antes de dibujar una sola fachada.
Si tienes un predio en mente, hablemos de su viabilidad.
Tijuana, Baja California
arq@dimasfranco.com
